21世紀經濟報道記者 閆碩 北京報道
2月27日，匯添富九州通醫藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“匯添富九州通醫藥REIT”）在上海證券交易所上市。這是中國醫藥倉儲設施的首單公募REITs上市，也是湖北省第一單民營企業不動產上市。
根據上交所信息，匯添富九州通醫藥REIT基金份額4億份，發售價格2.895元/份，募集資金總額11.58億元。匯添富九州通醫藥REIT的原始權益人為九州通醫藥集團物流有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，專項計劃管理人為匯添富資本管理有限公司。
另外，該基金的底層資產為位于武漢西大門交通要道東西湖區的武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，建筑面積合計約17.24萬平方米。2021-2023年項目公司營業收入分別為8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元。
業內普遍認為，多元化的融資方式為九州通提供了更多的資金來源，有助于降低對單一融資渠道的依賴，增強企業的資金籌措能力。這些資金可以有效盤活九州通醫藥倉儲物流資產及配套設施，實現重資產向輕資產的轉型，提升九州通的資產運營能力。
根據中郵證券，醫藥流通行業整體資金需求大。醫藥流通行業是資金密集型產業，作為醫藥生產廠商與醫療機構、零售藥店等主體的中間環節，行業整體資金壓力較大。
Wind數據顯示，2023年醫藥行業整體應收賬款周轉天數為84.93天，經營活動產生的現金流量凈額占營業收入比重10.08%。其中醫藥流通板塊應收賬款周轉天數為98.40天，在子板塊中處于較高水平，經營活動產生的現金流量凈額占營業收入比重2.7%，為行業最低，板塊資金壓力大。
2023年3月，九州通發布公告，擬以公司（含下屬分子公司）擁有的醫藥物流倉儲資產及配套設施為底層資產，開展基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的申報發行工作。2024年9月，中國證監會和上海證券交易所正式受理九州通公募REITs項目。
中郵證券認為，發行公募REITs對于九州通資金周轉效率提升具備重大意義。九州通在傳統批發業務基礎上，積極布局總代總銷、高值配送、第三方物流等多元業務，對于資金周轉要求高。此外，民營企業在融資方面與國企相比優勢較小，發行公募REITs對于公司資金周轉意義重大。
有券商分析師向21世紀經濟報道記者指出，基礎設施公募REITs可成為九州通盤活資產的平臺，在首批入池醫藥物流倉儲資產及配套設施發行成功后，可通過擴募的方式逐步盤活公司剩余的醫藥物流倉儲資產及配套設施，加快資產流動性，為公司籌集更多的資金。在輕資產運營模式下，公司可以集中資金用于主營業務的快速發展。
事實上，此類項目已有相關海外經驗可以借鑒。廣發證券指出，美國REITs市場發展最早、規模最大，龍頭醫藥流通企業已實現輕資產化發展。美國REITs起始于20世紀60年代中期，在接下來的60年里REITs在世界范圍內快速發展。
通過對比美國、日本與中國醫藥流通龍頭企業的固定資產周轉率，廣發證券指出美國醫藥流通企業固定資產周轉率在60-135之間，遠高于日本及中國同業，依托于美國發達的REITs市場已實現輕資產化發展。
根據公告，公募REITs的發行將對九州通財務指標產生積極影響，預計將增加公司2025年度凈利潤不超過7億元（最終以會計師事務所年度審計后的結果為準）。
業內普遍認為，基礎設施公募REITs為九州通擁有的醫藥物流倉儲資產及配套設施盤活提供了新的權益型融資方式，可減少公司對傳統債務融資方式的依賴。
截至2024年三季報，九州通資產負債率為67.52%，其中有息負債合計147.35億元，占總資產的比例為14.59%，有息負債規模整體偏大。
銀河證券分析師認為，本次REITs發行將盤活公司存量資產，降低資產負債率和有息債務占比。另外公司貨幣資金和交易性金融資產合計161.76億元，占總資產的比例為16.01%，本次REITs募集的資金利于公司加大杠桿發展CSO、新零售等新業務，進一步提升公司的盈利能力和經營效率，實現“輕重分離”的多元化收益戰略。
中郵證券表示，基礎設施公募REITs平臺作為權益性融資通道，在盤活公司醫藥物流倉儲資產及配套設施的同時，可以有效地降低公司負債率，并且為新投基礎設施項目提供資金來源，最終實現存量資產和新增投資的良性循環。
上述券商分析師向記者指出，REITs基金基礎設施資產為武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，項目具備優秀的盈利能力，2021-2023年毛利率處于63%及以上，凈利率提升至40%以上，自2021年起持續提升。后續經營有望量價齊升，保障項目收益穩健增長。同時，收益具備保障機制，產品擴募性強。項目前5年有望保持收入3.5%的復合增長率，5年后續期仍有穩健增長預期。
事實上，不僅券商分析師對九州通公募REITs項目持樂觀態度，投資者也表達出對該項目的認可與期待。
公告顯示，該項目在今年2月10日首募當日便終止募集。其發售由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成，其中，網下投資者認購數量為0.70億份，占發售份額總數的17.50%，有效認購倍數達50倍；公眾投資者認購數量為0.30億份，占發售份額總數的7.50%，有效認購倍數達1192倍。創下公募REITs公眾發售認購倍數歷史新高。
此外，匯添富九州通醫藥REIT上市當天開盤便出現30%漲停。
近年來，國務院及相關部委和各級地方政府密集發布公募REITS相關支持政策，支持市場快速擴容，如今公募REITs發行已進入常態化新階段。
中信建投證券認為，我國公募REITs市場已邁入常態化發行新階段，一級市場方面，審核效率顯著提升；二級市場方面，2024年經歷三輪上漲，主要受益于資金面及政策面形成的雙重共振。展望后市，常態化發行將繼續支撐公募REITs市場提質擴容。
“公司計劃在政策允許且資產達標的前提下，每年公募REITs至少擴募一次，引入社會資本參與新增醫藥物流項目投資?！本胖萃ū硎?。
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